【編集部ノート】二度目は、検査済証を待つ物件で｜在庫を抱えた不動産会社の、賃料と売却代金の資金化

一度目は賃料債権、二度目は売却代金——同じ会社の二つの資金化

ファクタリング会社への取材で聞いた、ある不動産会社の話です。この会社はファクタリングを二度利用しています。一度目は、会社が所有する賃貸物件の家賃——毎月入ってくる賃料債権を、数か月分まとめて早期資金化しました。二度目は、売却予定の物件の売買代金です。すでに売買契約は締結され、売り先も決まっている状態で、その代金を入金前に資金化したい、という相談でした。同じ不動産会社でも、手元にある債権は「毎月続く賃料」と「一度きりで大きい売却代金」のように形が違い、見られ方も変わってきます。ファクタリング全体の仕組みはファクタリングとは？（仕組み・メリット・銀行融資との違い）もあわせてどうぞ。

「検査済証」を待つ物件——売却代金の債権は“完了の確からしさ”まで見られる

二度目の物件には、ひとつ特徴がありました。「開発許可書の交付」を受け、「工事完了報告書」まで自治体に提出済み。あとは現地の検査結果を経て「検査済証」の交付を待つ段階だったのです。売買契約も売り先も決まっている一方で、検査済証がまだ交付されていない点に、担当者は多少の不安も感じていたといいます。

これは「審査が甘い／通りやすい」という話ではなく、債権の見られ方の話です。売却代金の債権は、その売買が確実に完了するかどうか——つまり許認可や検査済証といった手続きの進み具合まで含めて見られます。契約書があり、売り先が決まっていることは強い裏づけですが、交付前の段階に残る不確実さは、隠すよりも正直に共有しておくほうが話が早い。過去に一度取引があったことは双方の土台にはなりますが、それは「実績があるから無条件に」という意味ではなく、毎回その時々の債権そのものが見られる、というのが基本です。今回は、契約書・売り先という裏づけと、検査済証待ちという不確実さの両方を確認しながら、ファクタリングの契約に進んだ、という経緯でした。

きっかけは「在庫を抱えた資金繰り」——そして今は途中経過

二度の資金化の背景にあったのは、資金繰りでした。ある時期から物件が思うように売れず、在庫（販売用の不動産）を抱えすぎて手元資金が不足したのです。不動産会社は資産としての物件を持っていても、売れるまで現金にはなりません。そこで、毎月の賃料や、契約済みの売却代金といった手元の債権を資金化してつなぐという動きになりました。金額が大きい売却代金の進め方は高額・大口ファクタリングもご参照ください。

その後、この物件を含めて今月から売買契約が決まりはじめ、経営者は「これで持ち直せそうだ」と前向きだったといいます。ただし、二度目の物件は検査済証の交付をまだ待つ段階で、会社全体の回復もこれから。本件は進行中の“途中経過”で、結末は書きません。現場からの学びとしては、不動産会社の債権は賃料・仲介手数料・売買代金など形が複数あり、それぞれ確からしさの見られ方が違うこと。そして、手元にどんな債権があるかを整理しておくと、資金が必要になったときに動きやすい、ということです。

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